Investir en logement social dans les DOM-COM

Investir en logement social DANS LES DOM-COM

Présentation

Le Girardin social est un aménagement du dispositif Girardin industriel qui permet de pallier le manque de logements à loyers modérés dans les départements d’outre-mer et d’apporter une réponse à la demande croissante pour ce type de biens.

Le Girardin social consiste à financer des constructions ou des rénovations de logements sociaux et permet aux contribuables français de bénéficier d’une économie d’impôt « one shot » (uniquement l’année de la souscription) proportionnelle à leur apport.

La rentabilité pour ce type d’investissement se situe entre 15 et 20 %.

Les principes du Girardin logement social

1) Le cadre légal

Comme pour les investissements Girardin industriel, l’investisseur acquiert des parts au sein d’une société. Mais cette dernière ne finance non pas des matériels mais une construction ou rénovation de logements sociaux.

Cette société montée en SAS (Société par Actions Simplifiées) ou SCI (Société Civile Immobilière) donnera en location pendant 5 ans à un bailleur social les logements qui seront construits. Le bailleur quant à lui sous-louera les logements en résidence principale à des personnes physiques sous condition de revenus plafonnés. Les loyers seront également soumis à barème.

Au terme de la période de 5 ans de location les parts sont cédées pour une valeur symbolique au bailleur.

L’article 199 undecies C du Code Général des Impôts instauré par la LODEOM (Loi pour le Développement Economique de l'Outre-Mer) régit les investissements en Girardin logement.

investissement dom tom 2) Les principaux intervenants

Le Promoteur : il vend à la SCI ou la SAS de portage les logements en état de futur achèvement.
La SCI ou SAS de portage : propriétaire du bien immobilier, elle cède des parts aux investisseurs qui seront associés pendant 5 ans au programme. La société bénéficiera d’une réduction d’impôt correspondant à 50 % de la valeur total de l’investissement. Cependant la totalité de la réduction n’est pas acquise par les investisseurs, 70 % sera rétrocédée au bailleur, lors du paiement des loyers ou à la revente.
Le bailleur : Obligatoirement un OLS (organisme de logement social), il sous loue aux foyers respectant des conditions de ressources plafonnées des logements à loyers modérés.
Il récupère la propriété des logements aux termes des 5 années d’exploitation et bénéficie d’une réduction correspondant à 70 % du montant de l’avantage fiscal acquis par la société de portage.
Investisseur : Un contribuable français souhaitant réduire son imposition en réalisant un apport au sein de la SCI ou SAS de portage. Il bénéficiera d’une économie d’impôt proportionnelle à l’apport et d’une rentabilité pouvant aller jusqu'à 20%
Vente en Etat de Futur Achèvement
Organisme de Logements Sociaux

Les plafonds du Girardin logement social

Les investissements en Girardin logement social sont soumis au plafond global des niches fiscales 2016 et la réduction d’impôt est retenue 30 % correspondant au montant net de rétrocession. Article 199 undecies D du Code Général des Impôt (I -3 bis)

Le plafond global des niches fiscales 2016 est fixé à 18 000 €

Le montant maximum de l’économie d’impôt en logement social est alors de 60 000 euros retenus pour 30%.

1^er exemple

Simulation d’investissement Girardin logement social pour un couple avec 2 enfants sans autres réduction d’impôt en 2016 :
Le plafond global disponible permet de réaliser une économie de :
18000/0.30% = 60 000 € maximum

CALCULONS VOTRE IMPOSITION
	Avec la réalisation d’un investissement Giraradin logement social en 2016	sans réduction d'impôt
Revenus	225 000 €	225 000 €
Impôt à recouvrer	57 361 €	57 361 €
Economie d'impôt Girardin logement social	57 361 €	/
Rentabilité	20 %	/
Apport	47 801 €	/
Impôt à régler	0 €	57 361 €
Solde de l'impôt à régler + apport Girardin logement social	47 801 €	57 361 €

Dans cet exemple l’investisseur grâce à son investissement Girardin industriel Logement social bénéficiera d’’une rentabilité sur investissement de 9 560€.

2^eme exemple

Simulation d’investissement Girardin social pour un couple avec 2 enfants avec 2 000 euros de réductions d'impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile 2016 correspondant à 4 000 euros de salaires versés :
Le plafond global disponible est de 18 000-2 000 = 16 000 €
L’économie d’impôt maximum en Girardin sera de 16 000 /0.30% = 53 333 euros maximum

CALCULONS VOTRE IMPOSITION
	Avec la réalisation d’un investissement Giraradin logement social en 2016	sans réduction d'impôt
Revenus	225 000 €	225 000 €
Impôt à recouvrer	57 361 €	57 361 €
Economie d'impôt Girardin logement social	53 333 €	/
Rentabilité	20 %	/
Apport	44 444 €	/
Autres réductions	2 000 €	2 000 €
Impôt à régler	2 028 €	55 361 €
Solde de l'impôt à régler + apport Girardin logement social	46 472 €	55 361 €

Dans cet exemple l’investisseur grâce à son investissement Girardin industriel Logement social bénéficiera d’une rentabilité sur investissement de 8 889 €.

Comment déclarer son investissement Girardin logement social à l’administration fiscale ?

Un formulaire complémentaire à la déclaration d’impôt classique 2042 B est mis en ligne sur le site impôt.gouv.

Ce formulaire téléchargeable s’intitule 2042 IOM (Investissement Outre Mer) et permet de déclarer l’économie d’impôt réalisée grâce à l’investissement en Girardin Logement social.

Il est à joindre à la déclaration de revenus classique. La réduction est automatiquement appliquée sur l’avis d’imposition de l’année en cours.

Le montant d’économie d’impôt qui serait non imputable du fait d’une économie d’impôt supérieure à l’impôt à recouvrer sera reportable pendant 5 ans.

Cependant si le plafond global des niches fiscales n’a pas été respecté l’économie d’impôt qui excèderait le plafond serait perdue.

L’investisseur pourra également modifier ses tiers en prenant en compte le montant de la réduction d’impôt déjà cumulée au titre de son investissement.

Les avantages et les risques du Girardin logement social :

Les avantages

Une opération one shot : l’économie d’impôt est obtenue sur l’année fiscale de réalisation de l’investissement. L’investissement est renouvelable chaque année.
Une rentabilité attractive : une réduction d’impôt correspondant à 20 % de l’apport
Des bailleurs publics ou semi publics : Gage de garantie de remboursement des loyers à la SCI ou SAS
Un impact plus faible dans le plafond global des niches fiscales : Grâce à un taux de rétrocession plus faible, l’impact de l’économie d’impôt est de 30 %, alors que les dossiers Girardin à agréments entrent pour 34 % et les investissements Girardin industriels pour 44 %
L’agrément de Bercy : Même si l’agrément de Bercy ne représente pas une garantie de bonne fin fiscale, il valide le montage du projet et son utilité.

Les risques

Les risques sont faibles
Non remboursement des loyers à la SCI ou SAS : compte tenu du sérieux des organismes de location de logements sociaux publiques ou semi publiques, le remboursement des loyers est garanti
La non occupation des logements construits : la forte demande de logements sociaux dans les DOM COM et l’insuffisance de ce type d’habitation garantissent l’occupation des logement HLM

Les investissements en Girardin logement social sont donc attractifs par leur rentabilité, mais aussi par leur forte rentabilité et une sécurité d’investissement importante.